Dava yoluyla kiracının tahliyesi

Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Dava yoluyla kiracının tahliyesi işlemleri için özellikle Borçlar Kanununda yer alan bir takım şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Kiracının dava sonucu tahliye edilebileceğini öngören düzenlemeler kiralayandan kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olarak ikiye ayrılmaktadır.

Borçlar Kanunu m. 347’de kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonuna bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunularak kira sözleşmesi kiraya veren tarafından feshedilebilecektir. Bunun haricinde kanun koyucu kiraya verene olağan durumlarda fesih hakkı tanımamıştır.

A-Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Kiracının Tahliyesi

A.1-) Gereksinim nedeniyle kiracının tahliyesi

Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının açık bir şekilde kiralanan yere ihtiyaçları olması durumunda kiracı tahliye edilebilecektir. Kanunda Kiraya verenin; Kendisinin Eşininin Altsoyunun (Çocukları, torunları vs.) Üstsoyunun (Annesi, babası, dedesi vs.) Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta ihtiyaçları olması durumunda usuli şartların yerine getirilerek kiracının tahliye edilebileceği düzenlenmiştir.

Kiraya veren, belirli süreli bir kira sözleşmesi bulunması durumunda bu sözleşmenin bitiş tarihini izleyen 1 ay içerisinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açması gerekmektedir. Eğer ki belirli süreli kira sözleşmesi yoksa bu durumda kanunda yer alan fesih bildirim süresini izleyen 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir.

Kiraya veren gereksinim nedeniyle tahliye davası sonrası kiracının tahliyesi ile birlikte gereksinimi belirtilen ve tahliye edilen kiracı hariç kimseye 3 yıl boyunca kiraya veremeyecektir. Haklı bir sebebinin bulunması durumunda haklı sebebi ispat ederek 3 yıl içerisinde de başka bir kişi veya kuruma kiraya verebilecektir.

Kiralanan ev veya işyerinin satılmasıyla malik değişmiş ise de kira sözleşmesinin tarafı olmuş olur. Ancak yeni malik de yukarıda sayılan gereksinim halinin varlığı durumunda, malik sıfatını 1 ay içerisinde kiracıya bildirmiş olması şartıyla bildirimin üzerinden 6 ay geçmesiyle birlikte tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilecektir.

A.2-) Yeniden inşa ve imar

Taşınmazın kullanımının imkansızlaşacak derecede geniş kapsamlı ve mecburi onarımlar ve yeniden inşalarda kiracı taşınmazdan tahliye edilebilecektir. Ancak onarımın veya inşanın zorunlu olmasıyla birlikte bu süreçte taşınmazın kullanımının imkansız olması gerektiği hususlarına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kiraya veren, belirli süreli bir kira sözleşmesi bulunması durumunda bu sözleşmenin bitiş tarihini izleyen 1 ay içerisinde yeniden inşa, imar veya onarım nedeniyle tahliye davası açması gerekmektedir. Eğer ki belirli süreli kira sözleşmesi yoksa bu durumda kanunda yer alan fesih bildirim süresini izleyen 1 ay içerisinde dava açılarak dava yoluyla kiracının tahliyesi işlemi başlatılabilir.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Destekten Yoksun Kalma Tazminatı Davası

B-) Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

B.1-) Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini belirttiği ve imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesine aykırı davranması durumunda; tahliye için taahhüt edilen tarihi izleyen 1 ay içerisinde kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir.

B.2-) Kiranın ödenmemesi ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda

Kiracının bir kira dönemi içerisinde kirayı ödememesinden kaynaklı 2 ayrı ihtar çekilerek ödeme yapması için süre verilmesine rağmen ödeme yapılmaması durumunda; 1 ay içerisinde tahliye davası açılarak kiracı tahliye edilebilecektir. İhtarların yazılı olması gerekirken noter aracılığı ile gönderilmesi şart değildir. Ancak ispat açısından uygulamada noter aracılığı ile ihtar gönderimi yaygın şekilde kullanılmaktadır.

Kiracının, kira bedelini ödemenin dışında yükümlülükleri de bulunmaktadır. Apartman sakinlerini rahatsız etmemek, taşınmazı gerekli dikkat ve özeni göstererek kullanmak gibi yükümlülükleri vardır. Ancak bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sonucu yukarıda belirtilen ihtar usulü ile kiracı uyarılarak yükümlülüklerin yerine getirilmesi bildirilir. Kiracı tarafından yükümlülükler yerine getirilmiyorsa dava açılarak tahliyesi sağlanabilecektir.

Kocaeli’de Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi Süreci

Kocaeli ilinde bulunan avukatlık ofisimize gelerek KOCAELİ’de dava yolu ile kiracının tahliyesi süreciyle ilgili bilgi alabilir, Borçlar Hukuku alanında uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz. Kocaeli/İzmit bölgesinde değilseniz, iletişim kısmında yer alan mail adresimiz ve telefon numaramız ile avukatlarımızla irtibata geçebilirsiniz.

Not: Konuyla ilişkili İcra Yolu İle Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesine İlişkin Yargı Kararları

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/4496 K. 2015/6451 T. 25.6.2015

“…Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Dava konusu edilen işyerine ilişkin, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebileceği ve ilgili fesih durumunda tarafların müspet-menfi zararlarına ilişkin herhangi bir hak talebinde bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz.Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekir…”

Hakkında AGHukuk

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir